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谷燕西:美国房地产通证化将领先全球 成为全球首先流通买卖的数字资产

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现在的以比特币和以太坊为代表的加密数字钱币本质上都是虚拟数字资产。它们的价值完全是市场通过买卖共识的效果。这些加密数字钱币自己没有任何底层资产做支持。只管它们在全球范围内买卖量异常高,而且也通过买卖形成了异常高的市值,然则这些虚拟数字资产并没有对实体经济发生任何影响。

另外一个生长迅速的数字金融产物是数字钱币。现在市场中流通的数字钱币都是基于单一法币发生的数字稳固币。现在市场中这种类型的数字钱币所基于的法币都是美元,譬如USDT, USDC,PAX, GUSD,TUSD以及即将推出的Libra数字美元稳固币。以是从数字金融产物的角度来看,现在市场中已经泛起了没有同任何实体资产挂钩的加密数字钱币以及基于现有法币的数字稳固币。在金融产物的数字化方面,现在尚未泛起的是基于实体资产的数字化形式,或者说是通证化的资产。在现在的所有的种种资产类型当中,我以为最有可能首先通证化的实体资产是不动产。而在此方面首先实现的区域一定是美国的不动产。

首先,在市场需求方面,美国的房地产同全球其它任何地方的房地产一样,其买卖流通是异常不方便的。对于通俗的投资者来说,他们无法直接介入拥有一个商业地产的部门所有权,也无法直接介入商业地产的买卖。纵然一个不动产买卖流通时,其买卖流程也是异常繁琐,买卖流程的完成需要几天或者数周的时间。由于买卖流通不方便,因此大量的资金锁定在不动产当中,此方面的资金的使用效率异常低。不动产这个资产类型的情形同公司股权这个资产类型形成鲜明的对比。公司股权有异常强的流动性,而且通俗投资者都能介入到公司股权的买卖当中。

房地产中的资金之无法举行便捷流通的一个主要的原因是现在手艺手段的支持的微弱性。基于中央化盘算系统的证券买卖市场只能支持股票这样的资产类型。而不动产的特点是单个体量小,能够细分的资产单元的数目少,因此能够持有这个资产的投资者的数目少,二级市场中对单个体量的买卖资产的需求就小。而这样的特点是中央化的买卖系统所不善于支持的,提供此方面的买卖服务功效的成本过高。

区块链手艺的泛起正在从根本上改变现有的证券市场(见我的相关文章)。此方面一个主要的改变是能够将资产做成细小的买卖单元。由于数字资发生命周期中的许多事情都可以通过区块链手艺来完成,因此此方面的成本大幅降低。更多的资产类型就能通过这种方式举行买卖流通。对于不动产来说,一个体量在数百万美元的单体不动产的权益就可以通过这种方式,做成尺度的小的买卖单元在二级市场中举行买卖流通。

区块链手艺为不动产的买卖流通提供了手艺上的可能性。2018年以来,世界上的一些区域最先接纳这种方式将不动产通证化举行买卖流通。此方面起劲面临的最大障碍是羁系条例的限制以及响应的市场基础设施的不够完善。以是迄今为止,在全球各地此方面的希望都异常缓慢。然则在这个领域,美国市场正在处在领先的生长阶段,以是很有可能美国房地产的通证化会远远领先于全球其它区域。

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在合规方面,美国市场中房地产的流通需要根据另类资产的方式举行。这就是我们通常所知的Reg D和Reg S的方式。根据这个条例,美国市场中的房地产可以举行通证化,然后向美国的及格投资者和外洋的投资者举行资金召募。美国市场中的ATS系统可以为这些通证提供买卖服务。美国市场中的transfer agent可以提供实体资产同数字通证化资产之间的一一对应。最近SEC新颁布的一个no action letter赞成 ATS进一步简化数字资产的结算方式,因此这会进一步有利于这个方面的市场基础设施服务的生长。

在手艺系统支持方面,在2018年时,市场中就最先泛起提供响应服务的手艺平台,譬如用于资产通证天生的通证发生平台以及向投资者举行资金召募的众筹平台,固然另有提供买卖服务的通证买卖平台。然则在2018年时,由于刚刚最先,以是相关服务成本高,提供的服务也并不完整,再加上商业谋划方面的流程不完善以及市场认知度低,以是在2018年时,此方面的生长并没有生长起来。

经由两年的生长,底层的手艺基础设施的服务已经有了异常大的改善,同时市场认知度也有了很大的改善。只管响应的羁系条例没有改变,然则市场中此方面的生长又最先泛起强劲的生长势头。房地产通证化的产物提供方和市场需求方又最先更多的起劲来开展这个营业。

在房地产的数字化产物天生方面,市场中更多的房地产以这种方式在合规的前提下举行融资。其中的一些资产能够发生10%以上的年度回报,而且投资的门槛大幅降低,譬如几万美元就可以介入这样的产物的购置。这样的一个资产类型,对许多投资者来说就具有吸引力,而且更要害的是他们能够介入。

在这个资产类型的购置方方面,其主要的购置者不会是美国的投资者,而会是美国外洋的投资者。由于根据Reg D,美国的投资者必须是及格投资者。这样美国的投资者群体异常小。然则根据Reg S, 美国外洋投资者就没有此方面的限制。而对于美国外洋投资者来说,拥有美国的房地产,并能获得连续稳固的收益,这是异常具有吸引力的。美国房地产的数字通证化项目的刊行方对此有着异常清晰的熟悉,他们也将正在将营销的重点侧重于美国外洋用户。

在此之前,美国外洋用户投资美国房地产,除了通例的买卖方式之外,另有一种方式就是投资移民项目,就是通过EB5来投资美国房地产。然则介入的最低门槛是50万美元。再加上其它方面的成本,投资的门槛依然较高。现在接纳通证化的方式,美国的外洋投资者介入这项营业的门槛只是几万美元。另外由于ATS系统提供这类通证的二级市场买卖,因此这种资产类型的流动性也比以前大幅改善。这些因素都是对外洋用户异常具有吸引力的。

总之,从手艺生长,合规要求和市场需求这些维度来看,美国的房地产会是首先举行通证化,而且在全球范围内生长起来的数字金融产物。同世界上其它区域相比,美国市场显然正在处在生长的领先状态。

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已有2条评论

  • 2020-10-04 00:17:02

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